Asset-Klasse: Immobilien

 

maslowsche_beduerfnispyramide

Immobilien sind die dritte Asset-Klasse, die essentiell ist und die ich hier vorstellen möchte.

Sicherheit ist die zweite Stufe in der Maslowschen Bedürfnishierarchie. Zum Sicherheitsbedürfnis zähle ich eine Immobilie, die mich vor den äußeren Einflüssen schützt und Souveränität bietet. Daher sind Immobilien eine sehr gute Möglichkeit sein Geld zu investieren, um die Bedürfnisse der Menschen zu befriedigen.

Es gibt folgende zwei Möglichkeiten in Immobilien zu investieren. Zum einen kauft man sich ein Haus, ein Appartement oder ähnliches für mehrere 100.000 EUR. Oder man investiert in Aktien von Immobilienunternehmen.

Vom Investieren in physische Immobilien kann ich nur abraten. Das Klumpenrisiko ist einfach immens (Immobilie: 150.000 EUR zu Wertpapierportfolio: z.B. 35.000 EUR) und die laufenden Kosten vertilgen beinahe die Mieteinnahmen. Ganz zu schweigen vom organisatorischen Aufwand.

Zum Nachlesen ist das Buch Kaufen oder mieten? von Gerd Kommer* zu empfehlen. Kommer geht insbesondere auf die laufenden Kosten ein und behandelt die zu erwartende Rendite in Deutschland, Österreich und der Schweiz.

Daher orientiere ich mich bei Immobilien an Aktien von Immobilienfirmen. Ich partizipiere nämlich über Umwege an den Mieteinnahmen, ohne, dass ich den ganzen organisatorischen Aufwand habe.

Volatilität (Risiko)

Immobilienaktien haben einen prägnanten Vorteil gegenüber anderen Aktien. Sie sind nicht so volatil (risikoreich):

Index Volatilität, 5 Jahre
iShares Developed Markets Property [Immobilien] 13,35%
Dow Jones 13,27%
FTSE 100 15,09%
Nikkei 225 22,88%
DAX 30 20,40%

Bis auf den Dow Jones, war der Immobilien-ETF innerhalb der letzten 5 Jahre schwankungsärmer als alle Leitindices.

Korrelation (Abhängigkeit)

Immobilienfirmen korrelieren nicht besonders stark mit den Leitindices, wie man aus folgender Tabelle entnehmen kann:

Index Korrelation
iShares Developed Markets Property [Immobilien]
Dow Jones 0,67
FTSE 100 0,68
Nikkei 225 0,46
DAX 30 0,72

Eine Korrelation von 0,6 ist sehr gut. Je geringer die Abhängigkeit des Wertpapiers zu eurem Portfolio, desto besser.

Liquidität

Sollte es passieren, dass man Liquidität benötigt und sein Portfolio teilweise auflöst, dann kann dies bei einer physischen Immobilie zu einem sehr hohen Kapitalverlust führen, weil man dazu gezwungen ist den erstbesten Preis anzunehmen. Aktien haben den großen Vorteil, dass man sie jederzeit verkaufen kann, muss aber den marktgültigen Preis akzeptieren, wie bei Immobilien.

Mehr zum Thema des Investitionsdreiecks kann hier nachgelesen werden „Die Magie des Investitionsdreiecks“. [Artikel folgt demnächst].

Rendite

Als kleiner Investor hat man keine Chance gegenüber großen Immobilienfirmen. Diese können aufgrund ihrer Größe Kostenvorteile bei Instandhaltung und Wartung realisieren, während der Kleininvestor hier hohe Kosten zu tragen hat. Großinvestoren haben eine breite Diversifikation, ganze Häuserblocks, während der einzelne Anleger nur ein oder zwei Wohnungen besitzt. Auch die organisatorischen Kosten können dem Kleinanleger über den Kopf steigen. Ein Steuerberater, der die Buchhaltung und Steuererklärung übernimmt, muss schließlich auch bezahlt werden.

Gerd Kommer hat in seinem Buch Kaufen oder mieten?* eine Berechnung aufgestellt:

Bruttorendite in Deutschland ca. 4,9 Prozent. Laufende Kosten ca. 2,1 Prozent. Das ergibt eine Nettomietrendite: 2,8 Prozent auf das eingesetzte Eigenkapital.

Allein die Dividendenrendite meines Weltportfolios beträgt ca. 3 Prozent bei weit aus geringerem Risiko. Daher stehen die Renditen in keinem Verhältnis zum Risiko bei physisch gekauften und vermieteten Immobilen.

All diese Kosten drücken die Rendite. Und Kleinanleger haben somit in der Regel höhere Kosten, während Großinvestoren Nachlässe und Mengenrabatte in Anspruch nehmen können.

Event Risk

Unvorhergesehene Ereignisse sind bei einer Immobilie aufgrund des Klumpenrisikos gravierender als bei einem diversifizierten Wertpapierportfolio oder einem Immobilien-ETF. Was, wenn eine Fliegerbombe detoniert, ein Gasleck sich entzündet oder eine Gesetzesänderung die Rechte der Mieter stärkt?

Immobilität der Anlage

Kauf der Immobilie in München, Wohnsitz des Käufers ebenfalls München. Nun muss der Käufer aber ins 200km entfernte Nürnberg ziehen. Zur Kontrolle oder zu Reparaturen etc. muss er nun jedes Mal nach München fahren.  Oder er übergibt die Immobilie einer Hausverwaltung, die aber wiederum Kosten verursacht und die geringe Rendite weiter schmälert.

Preisdiktat von Großinvestoren

In der freien Marktwirtschaft gilt das Gesetz, dass der Markt sich in Richtung den günstigsten Anbieters bewegt. Und dieser Anbieter ist im Immobilienmarkt der Großinvestor mit all seinen Kostenvorteilen. Die Kleinanleger müssen sich ihrem Preisdiktat fügen.

Fazit

Aus den genannten Gründen würde ich von physischen Anlagen in Immobilien abraten und in Anteile von großen Immobilienfirmen investieren. Diese Investitionen durch den Kauf von Einzelaktien oder Immobilien-ETF getätigt werden. Einzelaktien wurden bereits in „Asset-Klasse: Aktien (Grundverständnis)“ behandelt.

Im nächsten Teil der Serie werde ich diskutieren, ob man in Einzelaktien oder in breitgestreute Indexfonds (ETF) investieren sollte.

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